如果让你穿越到20年前，你最想做的事情是什么？
可能很多人会给出同一个答案，就是尽可能多的买房子，哪怕贷再多的款，也要买房！
我来自北方的十八线城市，没矿没资源，一个籍籍无名的农业县。
还记得年，老爸执意要去县城买房。
当时县城的房价是元/平米，老爸看上一套平米的新房，三室两厅。
因为时间太早，老家人买房不时兴贷款，无论是在老家盖房还是去县城买房，都是靠亲戚朋友凑钱。
老爸找亲戚们凑了钱，全款不到10万元买下了我家在县城的第一套房，后来又花1.8万元买了一个地上车位。
时光荏苒，20年时间过去了，伴随着国内房地产一路上扬，我老家县城的房价也早已翻了几番。
因为老房子是顶楼，经常漏雨，而且没有电梯。疫情前夕，为了方便父母，我把老房子卖了，置换了一套电梯房。
老房子卖了55万，平米，相当于元/平米。车位则卖了6万元。
年，每平米元。年，每平米元。涨幅接近6倍。
虽然疫情这几年，老家县城的房价有所下降，但整体还算平稳。繁华地段的优质新房，可以卖到元/平米，差点的地段，也可以卖到元/平米。
从年开始，老家农村的年轻人都不喜欢在家盖房，而是转向去县城买房。
但因为我老家是个农业县，县里没什么大的企业，收入整体偏低。大学生回老家，偏爱的行业永远是公务员、教师编、银行。
虽然元/平米的房价，甚至都不如一二线城市的储藏室价格高，但这个价格还是掏空了老人的家底，年轻人也背负上了沉重的房贷。
很多人看着高房价，不断埋怨，房子为什么卖的这么贵？
我在想，县城的房子每平米卖元，到底贵不贵？
网红经济学家任泽平有句名言，叫做房价“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。
今天我不从以上三个角度来看，而是从房屋建造成本的角度来分析。看县城的房子每平米造价到底有多少，开发商房子每平米卖多少钱才能回本。
上表是房屋建造各项成本费用的相关标准，我们具体分为四部分：（1）土地成本；（2）前期费用；（3）土建安装及配套工程费用；（4）期间费用。
一、土地成本：
相比一二线城市动辄上万元的楼面价，县城的土地成本相对低很多。
上图是老家县城年土地出让的挂牌信息，算下来楼面价每平米元/左右。
二、前期费用:
这项费用里面我主要计算包括的有勘测费、设计费、三通一平费等费用；
（1）勘测和设计费相关费用大约在45元/㎡；
（2）三通一平费用约元/㎡，这项费用主要包括移交给施工总承包单位之前的场地平整、通水通电等工程。这项费用根据项目不同，出入会比较大。
比如说某个地产项目建在一个山坡上，所以前期的土石方工程量会非常大，三通一平的费用也会高很多。但相对拿地费用也会比正常低一些。
综上前期费用合计差不多元/㎡。
三、土建安装及配套工程费用
这块费用包括土建安装费用（基坑支护工程、主体工程、铝合金门窗、装修、入户门和阳台栏杆、电梯及设备安装、室内水电等）、配套工程（园林园建、市政配套、小区采暖和消防、小区大门）、不可预见费用等。
这一块费用是房屋建造成本占比最大的一部分（当然，如果一二线城市，土地成本是占比最大的部分，五线以下县城土地成本低，建安成本远远超过土地成本）。
现如今地产行业越来越内卷，为了吸引客户，很多开发商这几年在产品品质上下足了功夫。户型、落地窗、真石漆、石材、公共区域精装修等等。
根据不同品质，造价也会相差很多。这里，我们按照常规来计算。
土建安装费用：这一项占比最大的是主体工程，根据区域不同，造价成本每平米一般在元-元不等。
铝合金门窗、阳台及楼梯栏杆等费用，预计在元/㎡。
保温工程、室内水电、电梯设备安装等费用加总，也需要元/㎡，详情可以看上面的造价表格，就不一一列举。
综上建筑安装工程费元/㎡。
四、期间费用
销售费用：这项费用囊括的类别非常多，包括售楼处和样板间的建造，广告推广、置业顾问的工资及奖金提成、福利，还包括售楼处的办公费用、三方代理费用。
在地产行情低迷的情况下，销售费用会比较高。因为类似中海等开发商，地产行情好，一般不会上三方代理销售，以直销的方式。但如果地产行情太过低迷，也会上三方代理渠道销售，销售费用也会提高很多。
销售费用这一块一般根据总的销售货值在2%-4%不等，取中位数3%计算，预计在元/㎡。
管理费用：这一项包含的类别也比较多，包括人员工资、社保公积金、差旅办公、招待费等等，同样取中位数3%计算，大概在元/㎡。
财务及税金费：这块包括开发商跟银行申请信托、银行开发贷款的利息和手续费，以及跟税务局缴纳的相关税费。
这一项费用央国企开发商和民企开发商之间差别会非常大，类似恒大、阳光城这样的民企，以前融资成本非常高。银行开发贷需要在LPR基础上上浮30%-70%，而央国企开发商一般LPR不上浮或下浮。
如果是信托贷款，央国企开发商融资成本不到8%，但民企开发商一般都会在10%以上。这块费用取中位数，大概元/㎡。
折算下来，毛坯房造价成本每平米为+++=元。
当然，上述指标是根据二线城市来测算，县城的人工成本比较低，相关成本不会那么高，可以在上述基础上打9折，元*0.9=元。
所以说，从房屋造价成本的角度来看，县城的房子每平米卖元算不得贵。
二十年以来，人工成本早已不可同日而语。年以前，工地小工不到元/天，现如今的小工，元/天不止。
水泥、建材、钢筋等等的成本，也发生了翻天覆地的变化。
房价是各种因素交织影响下的产物，房屋造价只是一部分，还需要看供需、金融政策等各方面因素。
但不得不说，房屋造价是影响房价的很重要一环。
面粉贵了，面包自然不会便宜。即使像年房地产暴雷潮，开发商为了能在寒冬下存活下去，选择亏本打折卖房。
但这样的情况没有持续性，地产开发商是企业，一切为了盈利。如果长期亏损打折卖房，很有可能会步入恒大、阳光城的后尘，遍地烂尾楼。
如果是县城刚需，我觉得奢望新房大降价的可能性不是很大。相反，去选择二手房更好一些。
因为很多二手房房东都是5年前、10年前甚至更早入手的房子，因为以前造价成本低，房东入手的成本也很低。
现在很多人开始甩卖手中县域的房子，转向大城市置业，这对县城的刚需客是好事，从二手房上面捡漏的概率也会很大。
未来随着小城市需求越来越少，人口逐渐流失，空置率也会越来越高，从二手房捡漏的概率也会不断加大......
聊聊我身边地产人的真实现状应届生，毕业后去银行还是券商？你炒股总计亏了多少钱？一名P2P公司老板的泣血自白！在券商工作每月能拿多少工资？（附真实数据）